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Rubrik : Fragen und Antworten zur Zwangsversteigerung |
Im Vorfeld
Wenn Sie sich nach der Objektbeschreibung für eine Immobilie interessieren, können Sie beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern (denken Sie daran, sich von der Terminankündigung das Aktenzeichen zu notieren, sonst haben Sie doppelte Lauferei). Das Gutachten enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten“: Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch langes Leerstehen.
Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug; liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie den Sachbearbeiter. Die Einsicht darf Ihnen nicht verwehrt werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über Ausnahmen informieren. Klug ist es auch, frühzeitig Kontakt zum Hauptgläubiger zu knüpfen: Nicht selten lässt sich nämlich schon im Vorfeld eine Einigung über den Mindestpreis erzielen, und die Bank verzichtet dann darauf mitzubieten. Wer Hauptgläubiger ist, steht in der dritten Abteilung des Grundbuchs.
Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des Grundbuchs an: Da steht nämlich, ob Dauerschuldverhältnisse bestehen, etwa ein Wohnrecht auf Lebenszeit – das übernehmen Sie mit der Ersteigerung!
Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennen zu lernen. Kümmern Sie sich auch schon um Versicherungen – mit dem Zuschlag geht nämlich das Risiko auf Sie über.
Besichtigung
Nicht selten wird die Erlaubnis sogar dem Gutachter verweigert. Doch gerade dann sollten Sie sich um einen Blick hinter die Kulissen bemühen. Haben Sie bei vermieteten Objekten keine Scheu, den Mieter anzusprechen: Vielleicht möchte er ja ganz gerne den möglichen neuen Besitzer kennen lernen. In Mehrfamilienhäusern kann es sich auch lohnen, den Hausmeister oder Nachbarn zu interviewen. Nehmen Sie zur Besichtigung auf alle Fälle einen Baufachmann mit – bei Zwangsversteigerungen gibt es nämlich keine Gewährleistung (selbst wenn der frühere Eigentümer vor dem Auszug das Haus demoliert).
Denken Sie bei dieser Gelegenheit daran, dass Sie durch die Ersteigerung bestehende Mietverträge übernehmen. Unter bestimmten Umständen (z.B. Eigenbedarf) haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, müssen dabei aber die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. In diesem Fall muss die Kündigung zum ersten zulässigen Termin erfolgen, das ist der dritte Werktag nach der Verkündigung des Zuschlags!
Behördengänge
Erkundigen Sie sich beim Bauplanungsamt nach Bauleitplanungen (Flächennutzungs-, Bebauungsplan).
Im Bauaufsichtsamt erfahren Sie, ob das Objekt irgendwelchen Nutzungsbeschränkungen unterliegt, ob Baulasten bestehen oder eventuell noch offene Erschließungskosten auf Sie zukommen.
Klären Sie im Wohnungsamt, ob für die Immobilie eine Wohnungsbindung besteht (sozialer Wohnungsbau).
Finanzierung
Sichern Sie vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung des Objekts. Sie müssen beim Termin zwar nur zehn Prozent anzahlen, haften aber für den gesamten Betrag. Kalkulieren Sie zusätzlich fünf Prozent für Anschaffungsnebenkosten ein (Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer).
Die Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes müssen Sie nach Ihrem ersten Gebot hinterlegen. Diese Summe können Sie in bar zahlen, der Rechtspfleger akzeptiert aber auch einen von Ihrem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft. Wertpapiere nimmt er hingegen nicht an.
Die Restsumme müssen Sie bis zum Verteilungstermin zahlen.
Bietstunde
Die Versteigerung unterteilt sich in zwei Abschnitte: den Bekanntmachungstermin und die Bietstunde.
Im Bekanntmachungstermin verliest der Rechtspfleger den Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen und andere Formalien. Achten Sie auf Unbekanntes und bitten Sie ihn notfalls anschließend um Aufklärung.
In der gesetzlichen Bietstunde (die nur noch 30 Minuten dauern muss)geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten fünf Minuten ab. Durch ein frühes Gebot können Sie Konkurrenten aus dem Feld schlagen – eine sinnvolle Taktik, wenn Sie sich im Vorfeld mit der Gläubigerbank geeinigt haben. Niedrige Anfangsgebote verärgern allerdings die Gläubigerbank – unter Umständen gibt sie dann selbst ein deutlich höheres Gebot ab. Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich auf keinen Fall hochtreiben – Sie sind nicht in der Spielbank!
Freuen Sie sich aber nicht zu früh, wenn kein Konkurrent mitgeht. Bei einem Ersttermin können Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes von den Gläubigern abgelehnt werden, unter 50 Prozent muss sogar der Zuschlag verweigert werden. Beim Zweittermin gelten diese Einschränkungen nicht.
Mit Zwangsversteigerungen zum Erfolg |
- So finden Sie geeignete
Objekte
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Diese Informationen enthält die Gerichtsakte
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Besichtigen Sie das Objekt persönlich
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Stellen Sie die Finanzierung sicher
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Gehen Sie auf Nummer sicher
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Üben Sie das Ersteigern
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Entwickeln Sie Ihre Bietstrategie
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Taktieren Sie beim Bieten
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Nach dem Zuschlag folgt ein Verteilungstermin
-
Dieses Ausnahmekündigungsrecht hat der neue Eigentümer
1. So finden Sie geeignete Objekte
In den Schaukästen der Amtsgerichte, in den Immobilienteilen der Tageszeitungen
und in einem Versteigerungskalender Ihrer Region, sowie hier auf unserer Seite sortiert nach
Bundesländern, finden Sie interessante
Zwangsversteigerungsobjekte.
2. Diese Informationen enthält die Gerichtsakte
Zu jedem Objekt liegt bei Gericht ein Gutachten vor. Daraus ergibt sich
der amtliche Verkehrswert. Außerdem enthält es Hinweise auf Erträge,
Bauschäden und -mängel. Der beiliegende Auszug aus dem Grundbuch verschafft
Klarheit über mögliche Belastungen wie Dauerwohnansprüche oder
Wegerechte Dritter. Bei Anfragen an das Amtsgericht müssen Sie unbedingt
das Aktenzeichen des Objektes anzugeben!
3. Besichtigen Sie das Objekt persönlich
Gedrucktes kann den persönlichen Eindruck von einer Immobilie nicht
ersetzen. Sie sollten deshalb immer interessante Immobilien selbst in Augenschein
nehmen Mit Hilfe eines Architekten oder Bauingenieurs können Sie erkunden,
ob Grundstück und Gebäude zu ihnen passen. Die Gläubigerbank
ist meist bereit, Interessenten einen Termin für die Innenbesichtigung
anzubieten.
4. Stellen Sie die Finanzierung sicher
Als Interessent sollte man rechtzeitig bei der Gläubigerbank erfragen,
von welchem Prozentsatz an mit dem Zuschlag gerechnet werden kann. Die Bezahlung
erfolgt 4 bis 6 Wochen nach dem Versteigerungstermin. Dann spätestens müssen
Sie mit Ihrer Bank die Gesamtfinanzierung geklärt haben. Zehn Prozent des
Verkehrswertes werden allerdings schon bei der Versteigerung fällig.
5. Gehen Sie auf Nummer sicher
Nicht selten wird unmittelbar vor der Versteigerung ein Termin abgesagt.
Rufen Sie deshalb vorher beim Amtsgericht an und fragen nach, ob der Termin
wirklich stattfindet. Bei Zahlungen des Schuldners oder aus gerichtsinternen
Gründen kann ein Termin auch einstweilig oder endgültig aufgehoben
werden.
6. Üben Sie das Ersteigern
Sammeln Sie auf 1 bis 2 "Probeterminen" Erfahrung, bevor Sie selbst Gebote
abgeben. Schnuppern Sie die Atmosphäre und studieren Sie die Strategien
der erfolgreichen Bieter.
7. Entwickeln Sie Ihre Bietstrategie
Setzen Sie sich das Gebotslimit deutlich oberhalb einer "Schallgrenze"
(z.B. 307 000,-- Euro) und gehen Sie forsch darauf zu. Ungeübte "passen"
meist bei 299 000,-- Euro. Wenn Sie die Sicherheitsleistung bezahlen, erwecken
Sie den Anschein, dass dies Ihr letztes Geld sei.
8. Taktieren Sie beim Bieten
Bieten Sie möglichst in krummen Summen und ungleichen Bietschritten,
verbergen Sie vor Mitbietern und Bankenvertretern Ihre Gebotsgrenze und irritieren
Sie so Ihre Bietkonkurrenz. Der Rechtspfleger wird jedes Gebot akzeptieren.
Wenn Sie beim Bieten durch Ihr unorthodoxes Verhalten Mitbieter aus dem Feld
schlagen, haben Sie Ihr Ziel erreicht.
9. Nach dem Zuschlag folgt ein Verteilungstermin
Selbst wenn Sie im Termin Meistbietender geblieben sind, werden Sie erst
nach Zustimmung des Gläubigers Eigentümer. Der Zuschlag kann durch
den Bankenvertreter sofort bestätigt, aber auch zunächst ausgesetzt
werden. Entscheidend dafür ist in der Regel, ob das Versteigerungsergebnis
den Vorgaben des Gläubigers entspricht.
10. Dieses Ausnahmekündigungsrecht hat der neue Eigentümer
Der Erwerber hat das Recht, unmittelbar nach Erhalt des Zuschlages dem
Alteigentümer die Nutzung der Immobilie aufzukündigen. Die Kündigung
sollte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden, weil sie dann immer
wirksam ist. Wird die Immobilie von einem Mieter genutzt, so gelten die Bestimmungen
des Mietrechts. Danach hat der Eigentümer bei Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht.
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